LEJENS STØRRELSE, BRL § 5, STK. 2

28. maj 2019

Huslejenævnet har behandlet en sag om lejens størrelse i et gennemgribende moderniseret lejemål, og nævnets flertal godkendte en leje, der svarer til 1.089,68 kr. pr. kvm.

“Ved brev af 26. februar 2019 har lejeren anmodet huslejenævnet om at tage stilling til den ved lejeaftalens indgåelse aftalte årlige leje på årligt 95.220,00 kr. ekskl. vand og varme.

Herudover har lejeren anmodet nævnet om at tage stilling til lejeforhøjelsen pr. 1. januar 2019 i henhold til den aftalte trappelejeklausul, hvorefter den forhøjede leje udgør årligt 95.892,00 kr. ekskl. varme og vand.

Lejeren er [...], og udlejeren er [...].

Udlejeren har til nævnet oplyst, at lejemålet er moderniseret i 2018, således at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Moderniseringsudgiften er opgjort til i alt 518.684,31 kr.

Nævnet har den 24. april 2019 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1 vedtaget at godkende den årlige leje pr. 15. marts 2018 på 95.220,00 kr. ekskl. varme og vand.

Nævnet har endvidere vedtaget at godkende den årlige leje pr. 1. januar 2019 til årligt 95.892,00 kr. ekskl. varme og vand.

Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet et medlem har stemt for at nedsætte den aftalte årlige leje pr. 15. marts 2018 på 95.220,00 kr. ekskl. varme og vand samt den forhøjede årlige leje pr. 1. januar 2019 på 95.892,00 kr. ekskl. varme, vand til årligt 83.750,00 kr. ekskl. varme og vand.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringslovens kapital II-IV, således at parternes aftalefrihed med hensyn til fastsættelsen af lejen ved lejemålets begyndelse er begrænset af

§ 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af

§ 5, stk. 2 hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af

§ 5, stk. 9 hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan “aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen”.

Nævnet har lagt til grund,

at en lejlighed skal opfylde 5 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1. januar 2001,

1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,

2) dels skal forbedringsudgiften før 1. januar 2018 enten overstige 2.228,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 254.836,00 kr.

3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,

4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens § 5, stk. 4,

5) dels skal ejendommen på udlejningstidspunktet have opnået en energiramme på A-D i energimærkningen,

at alle 5 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2,

at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lov om leje.

Nævnet henholder sig til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi ikke – under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes værdi – at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Der er derfor ikke grundlag for at foretage lejenedsættelse jf. § 49, stk. 1, i lov om leje.

Mindretallet har udtalt:

Jeg henholder mig til de i sagen foreliggende oplysninger og dokumentationer og hvad jeg har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, og finder herefter at den aftalte årlige lejer pr. 15. marts 2018 og den forhøjede årlige leje pr. 1. januar 2019 væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvorfor der er grundlag for en lejenedsættelse.

BEMÆRKNING

Nævnet skal fremover udbede sig en fordeling af forbedringsudgiften enten fordelt på entrepriser eller fordelt på enkelte rum.

KLAGEVEJLEDNING

Såfremt sagens parter er uenige i nævnets afgørelse, kan afgørelsen inden for en frist på 4 uger indbringes for boligretten. Dette sker ved udtagelse af stævning, som indgives til Retten i Odense, Albanigade 28, 5000 Odense C. Hverken nævnet eller boligretten kan hjælpe parterne med at få sagen indbragt. Hvis man ønsker hjælp til at få udfærdiget en stævning i overensstemmelse med retsplejelovens regler, kan der søges bistand hos en advokat.

Nævnets afgørelse i sag 19-068, Tolderlundsvej, 5000 Odense C

 

Nyhedsarkiv

Dato Nyhed
29.10.2019 EKSPERTUDVALGETS RAPPORT
16.10.2019 KRAV VED FRAFLYTNING
16.10.2019 ISTANDSÆTTELSE FRAFLYTNING

Vis alle (178)