LEJENS STØRRELSE, BRL § 5,STK.2.

10. april 2019

Huslejenævnet har behandlet en sag om lejens størrelse i et gennemgribende moderniseret lejemål, og nævnets flertal godkendte en leje, der svarer til 1.172,44 kr. pr. kvm.

“Lejerne har den 26. september 2018 indbragt en sag om lejens størrelse.

Lejerne er [...] og [...]. Udlejeren er [...], og er repræsenteret af [...].

Det fremgår af sagen, at lejen på indflytningstidspunktet pr. 1. marts 2016 var aftalt til 93.000,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation, og at lejen den 1. januar 2018 blev forhøjet til 94.968,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation.

Udlejeren har til nævnet oplyst, at lejemålet er gennemgribende moderniseret i 2016, således at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Udlejeren har til sagen udarbejdet en opstilling over moderniseringsudgifterne inkl. fakturabilag for de enkelte moderniseringsarbejder. På baggrund heraf har udlejeren opgjort forbedringsudgifterne til 447.549,00 kr.

Nævnet har den 23. januar 2019 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet. Nævnet har taget stilling til den forhøjede leje pr. 1. januar 2018.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1, vedtaget at godkende lejen pr. 1. januar 2018 i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet et medlem har stemt for at nedsætte den forhøjede årlige leje pr. 1. januar 2018 på 94.968,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation til årligt 79.380,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringslovens kapital II-IV, således at parternes aftalefrihed med hensyn til fastsættelsen af lejen ved lejemålets begyndelse er begrænset af

§ 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af

§ 5, stk. 2 hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af

§ 5, stk. 9 hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan “aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen”.

Nævnet har lagt til grund, at en lejlighed skal opfylde 5 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1. januar 2001,

1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,

2) dels skal forbedringsudgiften i 2016 enten overstige 2.202,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 251.805,00 kr.

3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,

4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens § 5, stk. 4,

5) dels skal ejendommen på udlejningstidspunktet have opnået en energiramme på A-D i energimærkningen,

at alle 5 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2,

at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lov om leje.

Nævnet henholder sig til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi ikke – under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes værdi – at lejen væsentligt oversiger det lejedes værdi.

Der er derfor ikke grundlag for at foretage lejenedsættelse jf. § 49, stk. 1, i lov om leje.

Mindretallet har udtalt:

Jeg henholder mig til de i sagen foreliggende oplysniger og dokumentationer og hvad jeg har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, og finder herefter at den forhøjede årlige leje pr. 1. januar 2018 væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvorfor der er grundlag for en lejenedsættelse.

KLAGEVEJLEDNING

Såfremt sagens parter er uenige i nævnets afgørelse, kan afgørelsen inden for en frist på 4 uger indbringes for boligretten. Dette sker ved udtagelse af stævning, som indgives til Retten i Odense, Albanigade 28, 5000 Odense C.

Hverken nævnet eller boligretten kan hjælpe parterne med at få sagen indbragt. Hvis man ønsker hjælp til at få udfærdiget en stævning i overensstemmelse med retsplejelovens regler, kan der søges bistand hos en advokat.

Huslejenævnets afgørelse i sag 18-265, Baumgartensvej, 5000 Odense C

 

Nyhedsarkiv

Dato Nyhed
24.03.2020 ERHVERVSLEJERS BETALING
24.03.2020 INFORMATION OM ÅBNINGSTIDER
24.03.2020 "SMÅHUS-LEJE" NEDSAT

Vis alle (195)