GENNEMGRIBENDE MODERNISERET LEJEMÅL

15. oktober 2018

Ved brev af 6. juni 2018 har lejeren indbragt en sag om lejens størrelse, der pr. 1. januar 2018 udgjorde 65.436,00 kr. årligt ekskl. varme, rengøring gangareal og opkrævningsgebyr.

Lejeren er [...] og udlejeren er [...] v/[...].

Udlejeren har ved brev af 18. juni 2018 til nævnet gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter lejeværdireglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, idet lejligheden i 2007 blev gennemgribende forbedret.

Af sagsmaterialet fremgår det, at lejemålet i 2007 blev forbedret for et beløb, hvorefter forbedringsudgiften overstiger 1.874,00 kr. pr. m2.

Nævnet har den 5. september 2018 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af § 15, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene vedtaget, at godkende den pr. 1. januar 2018 regulerede leje på årligt 65.436,00 kr. ekskl. varme.

Nævnets afgørelse er ikke enstemmig idet et medlem har stemt for, at nedsætte den pr. 1. januar 2018 regulerede leje, som årligt udgør 65.436,00 kr. ekskl. varme til årligt 57.350,00 kr. ekskl. varme svarende til det lejedes værdi.

Nævnet har herudover vedtaget, at udlejeren ikke har været berettiget til at opkræve pbs-gebyr hos lejeren på kr. 10,00 pr. måned fra 1. marts 2016.

Nævnet har endvidere i medfør af boligreguleringslovens § 15 vedtaget, at udlejeren heller ikke har været berettiget til at opkræve betaling for rengøring af gangareal på 50,00 kr. pr. måned fra 1. marts 2016.

Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Vedr. Lejens størrelse:

Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af bestemmelserne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, således at parternes aftalefrihed med hensyn til fastsættelsen af lejen ved lejemålets indgåelse er begrænset af

§ 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af

§ 5, stk. 2, hvorefter lejen i en gennemgribende forbedret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 i lov om leje.

Nævnet har endvidere lagt til grund:

at en lejlighed skal opfylde 3 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene,

1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,

2) dels skal forbedringsudgiften i 2007 prisniveau enten overstige 1.874,00 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 214.342,00 kr.,

3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,

at alle 3 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2,og

at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2 sammenholdt med § 47, stk. 2, i lov om leje.

Idet nævnet henholder sig til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad nævnet har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder nævnet – under hensyntagen til de i lejelovens § 47 stk. 2, omtalte forhold – at vel overstiger den pr. 1. januar 2018 regulerede leje på årligt 65.436,00 kr. ekskl. varme det lejedes værdi, men ikke så væsentligt at der er grundlag for en lejenedsættelse.

Mindretallet har udtalt:

Idet jer henholder mig til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad jeg har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder jeg – under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes kvalitet, at den pr. 1. januar 2018 gældende årlige leje på 65.436,00 kr. ekskl. varme væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Der er derfor grundlag for en lejenedsættelse, jf. lejelovens § 49, stk. 1 og jeg har derfor stemt for, at nedsætte den årlige lejer pr. 1. januar 2018 til 57.350,00 kr. ekskl. varme.

Vedr. PBS-gebyr:

Nævnet har lagt til grund,

at Højesteret ved dom afsagt 29. juni 2016 har udtalt, at lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, og at en adgang til udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling kræver lovhjemmel,

at der ikke i lejelovgivningen findes hjemmel til at kræve, at lejeren ud over en månedlig husleje skal betale for PBS-ordningen, og

at udlejerens opkrævning af PBS-gebyr dermed må anses som stridende mod de ufravigelige regler i lejelovgivningen, og at lejeren som følge heraf har krav på tilbagebetaling af beløbene fra indflytningen den 1. marts 2016.

Vedr. Rengøring af gangareal:

Nævnet har lagt til grund,

at Højesteret ved dom afsagt den 30. juni 2009 har udtalt, at lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter, og at en adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling kræver lovhjemmel,

at der ikke i lejelovgivningen findes en hjemmel til at kræve, at lejeren ud over en månedlig husleje skal betale et fast beløb til rengøring af gangareal,

at udlejerens opkrævning af heraf dermed må anses som stridende mod de ufravigelige regler i lejelovgivningen, og

at lejeren som følge heraf har krav på tilbagebetaling af beløbene fra indflytningen den 1. marts 2016.

BEMÆRKNING

Det fremgår af lejelovens § 113 a, at hvis udlejer ikke efterlever huslejenævnets afgørelse, skal huslejenævnet indberette det til Grundejernes Investeringsfond.

Det er lejer eller lejers repræsentant, der skal sørge for at give besked til huslejenævnet, når udlejeren ikke har overholdt afgørelsen.

Viser det sig, at ejeren i en periode på 2 år ikke har overholdt tre eller flere afgørelser, kan ejer få frakendt retten til at administrere sine ejendomme.

KLAGEVEJLEDNING

Såfremt sagens parter er uenige i nævnets afgørelse, kan afgørelsen inden for en frist på 4 uger indbringes for boligretten. Dette sker ved udtagelse af stævning, som indgives til Retten i Odense, Albanigade 28, 5000 Odense C.

Hverken nævnet eller boligretten kan hjælpe parterne med at få sagen indbragt. Hvis man ønsker hjælp til at få udfærdiget en stævning i overensstemmelse med retsplejelovens regler, kan der søges bistand hos en advokat.

Huslejenævnets afgørelse i sag 18-146, Gerthasvej, 5000 Odense C.

Note – den godkendte leje svarer til kr. 1.055,42 pr. kvm. Men lejen godkendes med bemærkningen om, at lejen vel overstiger det lejedes værdi, men ikke væsentligt.

Nyhedsarkiv

Dato Nyhed
13.11.2018 LUKKEDAG
16.10.2018 VARSLING TILSIDESAT
16.10.2018 ISTANDSÆTTELSESKRAV TILSIDESAT

Vis alle (143)