LEJENS STØRRELSE I BYFORNYET EJENDOM

5. juli 2017

Huslejenævnet i Odense har ved en afgørelse af 4. juli 2017 nedsat lejen i en byfornyet ejendom fra årligt kr. 46.800,- til årligt kr. 37.220,08. Huslejenævnet tilsidesatte samtidigt de aftalte “trappelejereguleringer” og fastslog, at udlejer ikke kunne opkræve et fast beløb for brug af ejendommens vaskeri:

“Ved brev af 29. december 2016 har lejerne indbragt en sag om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse pr. 1. august 2014 samt den forhøjede leje pr. 1. januar 2015, 1. januar 2016 og 1. januar 2017.

Lejerne er [...] og udlejeren er [...].

Nævnet har lagt til grund, at det fremgår af lejekontrakten, at den aftalte årlige leje pr. 1. august 2014 udgjorde kr. 46.800,00 ekskl. varme og vaskebidrag, at den forhøjede leje pr. 1. januar 2015 udgjorde 47.700,00 ekskl. varme og vaskebidrag, at den forhøjede leje pr. 1. januar 2016 udgjorde kr. 48.600,00 ekskl. varme og vaskebidrag og at den forhøjede leje pr. 1. januar 2017 udgjorde kr. 49.500,00 ekskl. varme og vaskebidrag.

Udlejeren har trods flere henvendelser fra nævnet ikke fremsendt ejendommens omkostningsbestemte budgetter samt dokumentation for alle forbedringsudgifterne.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 21. juni 2017.

AFGØRELSE

Nævnet har, i medfør af § 15, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, vedtaget at nedsætte den pr. 1. august 2014 aftalte leje til kr. 37.220,08 ekskl. varme, samt at tilsidesætte udlejerens trappelejeforhøjelser pr. 1. januar 2015, 1. januar 2016 og 1. januar 2017.

Nævnet har endvidere i medfør af boligreguleringslovens § 15 vedtaget, at udlejeren ikke har været berettiget til at opkræve betaling for vask/tumbler på 150,00 kr. pr. måned.

Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Dette tilgodehavende forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Vedrørende lejens størrelse:

Nævnet har lagt til grund,

at         lejemålet er beliggende i en ejendom, der er opført i 1897, og som indeholder 5 beboelseslejligheder,

at         ejendommens samlede bruttoetageareal kan opgøres til 274 m2, der udelukkende består af beboelsesareal,

at         lejemålets bruttoetageareal udgør 49 m2,

at         ejendommen blev byfornyet i 1994 i henhold til lov nr. 498 af 28. juni 1990 om byfornyelse og boligforbedring,

at         det følger heraf, at lejefastsættelsen skal ske i henhold til lejefastsættelsesreglerne i boligreguleringslovens kapitel II,

at         lejefastsættelse skal ske i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 1,

at         lejen ikke kan overstige den leje, der kan beregnes i henhold til ovennævnte bestemmelse,

at         nævnet er bekendt med ejendommens budget for 2013 (fra naboen),

at         der overfor nævnet ikke er forelagt budgetter senere end 2013,

at         det af det godkendte byggeregnskab i forbindelse med byfornyelsen af 2. februar 1995 fremgår, at der for nærværende lejemål er godkendt en forbedringsforhøjelse på kr. 1.188,06 pr. måned,

at         da udlejeren end ikke har forsøgt at sandsynliggøre, ved fremlæggelse af budget for de respektive år, at der har været basis for gennemførte trappelejeforhøjelser pr. 1. januar 2015, 1. januar 2016 og 1. januar 2017 kan nævnet ikke godkende disse, og

at         lejerne derfor har krav på tilbagebetaling.

På baggrund heraf har nævnet opgjort lejen pr. 1. august 2014 som følger:

Budgetleje pr. m2, kr. 139.641,37 : 274 m2 =  kr. 509,64

Budgetleje for 2013              49 m2  x    509,64 kr.                      24.972,36 kr.

Afsætning efter LL § 22        49 m2  x      41,00 kr.                       2.009,00 kr.

I alt                                                                                                         22.963,36 kr.

Forbedringsforhøjelse          1.188,06 kr. x 12                            14.256,72 kr.

Årlig leje i alt ekskl. varme                                                              37.220,08 kr.

Vedrørende vaskebidrag:

Nævnet har lagt til grund,

at       Højesteret ved dom afsagt den 30. juni 2009 har udtalt, at lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter, og at en adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling kræver lovhjemmel,

at       vaskeriets forbrug af vand og el som udgangspunkt må anses for en driftsudgift,

at       afregningen af vaskeri i dommen fra 2012 (TBB 2012.388) beroede på den enkelte lejers forbrug,

at       betaling efter forbrug som udgangspunkt må være lovlig, jf. højesterets dom nævnt ovenfor,

at       udlejerens opkrævning til vaskeri i nærværende sag er et fast beløb på 150,00 kr. om måneden, og beror således ikke på lejernes forbrug,

at       der ikke i lejelovgivningen findes en hjemmel til at kræve, at lejerne ud over en månedlig husleje skal betale et fast beløb til vaskeri,

at       udlejerens opkrævning af vaskeribidraget dermed må anses som stridende mod de ufravigelige regler i lejelovgivningen, og

at       lejerne som følge heraf har krav på tilbagebetaling af beløbene fra indflytningen den 1. august 2014.

BEMÆRKNING

Opmærksomheden henledes på lejelovens § 113 a, hvoraf det bl.a. fremgår, at såfremt udlejeren ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år, kan der ske indberetning til Grundejernes Investeringsfond. Udlejeren kan herefter ved dom frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder eller frakendes retten til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder.

KLAGEVEJLEDNING

Såfremt sagens parter er uenige i nævnets afgørelse, kan afgørelsen inden for en frist på 4 uger indbringes for boligretten. Dette sker ved udtagelse af stævning, som indgives til Retten i Odense, Albanigade 28, 5000 Odense C.

Hverken nævnet eller boligretten kan hjælpe parterne med at få sagen indbragt. Hvis man ønsker hjælp til at få udfærdiget en stævning i overensstemmelse med retsplejelovens regler, kan der søges bistand hos en advokat.”

Huslejenævnets afgørelse i sag 17-001, Bjergegade 34, 5000 Odense C.

Note: I afgørelsen gør Huslejenævnet op med sin tidligere praksis om at godkende et fast beløb som betaling for vaskeri.

Nyhedsarkiv

Dato Nyhed
14.09.2017 VARSLING LEJEFORHØJELSE, "SMÅHUS"
14.09.2017 LEJENS STØRRELSE, "SMÅHUS"
13.07.2017 HØRINGSFORSLAG OM DIGITALISERING

Vis alle (112)