FORMKRAV FRAFLYTNING

17. maj 2017

Huslejenævnet i Vejen Kommune har ved en afgørelse af 15. maj 2017 fastslået, at de skærpede regler for ind- og fraflytningssyn, jf. lejelovens § 98, ikke gælder for udlejer, der alene udlejer én bolig. Desuden fastslår Huslejenævnet, at parterne stiltidende kan indgå en aftale om elektronisk kommunikation under lejeforholdets beståen.

“Advokat [...] har den 20. januar 2017 på vegne af [...] indbragt en tvist om istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum vedrørende lejemålet Knagmøllevej 27 i Rødding for Huslejenævnet.

På sit møde den 11. maj 2017 behandlede Huslejenævnet sagen og traf enstemmigt den

Afgørelse

  • at De, er forpligtet til inden 6 uger fra afgørelsens dato at tilbagebetale 10.150 kr. til lejer, [...], med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 14. marts 2017 til betaling finder sted.

Begrundelse:

Huslejenævnet fortolker reglerne i lejelovens § 98 på den måde, at de skærpede regler om ind- og fraflytningssyn for udlejere af mere end et lejemål ikke har medført ændringer for udlejere, der i henhold til den nugældende § 98 ikke har pligt til at afholde ind- og fraflytningssyn. Fortolkningen har støtte i Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriets Vejledning af 21. oktober 2015 om ind- og fraflytningssyn i private udlejningsejendomme, afsnit 3.5.2. Ministeriet opfordrer i vejledningen blot de af af de skærpede regler ikke omfattede udlejer til af bevismæssige grunde til at afholde syn og udarbejde skriftlige rapporter derom.

Herefter finder huslejenævnet ikke, at De i den foreliggende sag ved ikke at følge de for Dem af mere end et lejemål skærpede reglerne om ind- og fraflytningssyn i lejelovens § 98 har fortabt Deres fraflytningskrav.

Ved udveksling mellem udlejer og lejer af dokumenter i tilfælde, hvor lejelovgivningen stiller krav om skriftlighed, eller hvor der i lejelovgivningen foreskrives meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt, skal der i henhold til lejelovens § 4, stk. 2, foreligge en aftale mellem parterne om digital kommunikation, for at en sådan kan benyttes. Reglen kan efter lejelovens § 8 ikke fraviges til skade for lejeren. Lejeloven stiller imidlertid ikke formkrav til aftalen om digital kommunikation. Endvidere fremgår det af forarbejderne til lejelovens § 4 og retspraksis, at et dokument, der f.eks. vedhæftes som fil eller sendes som telefax ikke er et “digitalt dokument” i lejelovens forstand.

Når lejer i den foreliggende sag på trods af lejekontraktens klare aftale om skriftlig opsigelse selv har taget initiativ til at opsige lejemålet pr. mail, når parterne uden indsigelse fra nogen af dem løbende har kommunikeret elektronisk, og når der i lejeloven ikke er krav om, at Deres fraflytnings- og misligholdelseskrav skal fremsættes skriftligt, finder huslejenævnet, at der stiltiende er indgået en aftale om elektronisk kommunikation mellem parterne, og at denne aftale ikke er til skade for lejer. Derfor finder huslejenævnet ikke, at De har fortabt Deres fraflytningskrav ved ikke at gøre Deres fraflytningskrav gældende over for lejer i et “papirdokument” inden de i lejekontrakten aftalte 6 uger efter fraflytningsdagen den 31. oktober 2016. Der til kommer, at det under sagen ikke er bestridt, at lejers repræsentant ved det afholdte fraflytningssyn den 31. oktober 2016, [...], har fået forelagt en fraflytningsrapport, i hvilken De forbeholder Dem ret til at forkaste lejers istandsættelse af hoveddøren.

Det fremgår af det for huslejenævnet og ikke bestridte materiale, at lejer den 13. oktober 2016 via sms-besked er blevet gjort bekendt med, at De ikke kan godkende lejers reparation af hoveddøren, men vil afkræve ham betaling for en ny dør. Allerede derfor, men også i henhold til Vestre Landrets dom af 14. august 2015, offentliggjort i GD 2015/67, har De rettidigt fremsat Deres krav om en ny hoveddør i stedet for lejers istandsættelse af den oprindelige dør, hvorfor De er berettiget til i det indbetalte depositum at tilbageholde 12.350 kr.

Som følge af den landsretspraksis, der fremgår af Vestre Landsrets dom af 2. juni 2016, offentliggjort i GD 2016/66 V, er det i den her foreliggende tvist uden betydning, at De ikke har afholdt den krævede istandsættelsesudgift.

Under hensyntagen til, at De ikke ved huslejenævnets behandling af tvisten har konkretiseret eller dokumenteret et krav mod lejer for muligt ikke at have benyttet den i lejekontrakten aftalte maling og for muligt at have etableret en ikke korrekt og ulovlig elinstallation i ejendommen, og under hensyntagen til at De ikke har tilbagebetalt lejer nogen del af det indbetalte depositum, pålægger huslejenævnet Dem at tilbagebetale det indbetalte depositum 22.500 kr. med fradrag af Deres opgjorte og dokumenterede fraflytningskrav på 12.350 kr., i alt 10.150 kr.

Baggrund:

[...] lejde til påbegyndelse den 1. oktober 2015 af Dem et 185 m2 – heraf ca. 70 m2 erhvervslokaler – stort parcelhus, beliggende Knagmøllevej 27 i Rødding. Af lejekontrakten fremgår blandt andet, at der er indbetalt et depositum på 22.500 kr., at lejemålets stand er konstateret ved et indflytningssyn, og at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Som særligt vilkår i lejekontraktens § 11 blandt andet anført, at lejemålet overtages ryddet, nymalet og rengjort, at lejemålet ved dets ophør afleveres ryddet, rengjort og nymalet med nærmere angiven maling, samt at den i lejelovens § 98, stk. 2, anførte frist er forlænget til 6 uger.

Ved brev af 20. januar 2017 indbragte advokat [...] som partsrepræsentant for lejer [...] en tvist om istandsættelse ved fraflytning og en tvist om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning af lejemålet for huslejenævnet.

Huslejenævnet har herefter behandlet sagen i henhold til reglerne i lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4.

Lejers partsrepræsentant har nedlagt påstand om, at De har mistet et eventuelt krav på istandsættelse, principalt fordi fraflytningsrapporten ikke er fremsendt til lejer på behørig vis, subsidiært fordi elektronisk dokumentation mellem parterne ikke er aftalt i lejekontrakten, og mest subsidiært fordi De i henhold til lejekontrakten selv har valgt at indtræde i ordningen med at foretage indflytningssyn og på trods heraf ikke har udfærdiget den foreskrevne indflytningsrapport.

Til støtte for påstandene har lejers partsrepræsentant anført,

- at lejemålet er opsagt til fraflytning den 31. oktober 2016,

- der er enighed om, at De ikke har afleveret en fraflytningsrapport eller sendt denne inden 14 dage efter flyttesynet,

- at De, selv om De ikke skal følge reglerne om flyttesyn og flytterapporter, ved selv at vælge at afholde et flyttesyn i henhold til lejelovens § 98 er forpligtet til at sende fraflytningsrapporten,

- at De ved ikke at have fremsendt fraflytningsrapporten til lejer på behørig vis, har mistest et eventuelt krav på istandsættelse,

- at De ikke på et flyttesyn kan foretage forbehold for mangler, men må gøre disse gældende i fraflytningsrapporten,

- at De den 20. november 2016 gjorte reklamationer om mangler er foretaget for sent og ikke behørigt, da reklamationen er sket pr. e-mail,

- at den manglende aftale om elektronisk dokumentation mellem parterne medfører, at De pr. sms til lejer meddelte mangler ikke vil kunne gøres gældende over for lejer, uanset hvilket svar lejeren har givet herpå,

- at De, selv om De ikke er forpligtet til at foretage indflytningssyn, ved i lejekontraktens § 7 at anføre, at lejemålets stand konstateres ved indflytningssyn, selv har valgt at indtræde i ordningen, hvorfor De efter lejelovens § 9 har fortabet et krav på istandsættelse ved fraflytning, da der ikke er udarbejdet en indflytningsrapport,

- at De ikke har afregnet depositum trods opfordringer her til, men i stedet gjort gældende, at De afkræver lejer betaling for udskiftning af en dør, hvilket krav bestrides med henvisning til det oven for anførte,

- at De har accepteret den af lejer afgivne opsigelse,

- at lejelovens regler om elektronisk dokumentation ikke kan fraviges til skade for lejer, samt

- at det bestrides, at Deres krav om udskiftning af hoveddør falder uden for lejelovens § 98, jf. Bolig- og lejeret, 2. udgave, side 601 f.

Lejers partsrepræsentant har under sagen blandt andet fremlagt:

- En mailkorrespondance den 16. november 2016 mellem Dem og lejer. Her af fremgår, at parterne er uenige om, hvorvidt lejer behørigt er gjort bekendt med Deres fraflytningskrav tilkendegivet over for lejers fremmødte repræsentant under et afholdt fraflytningssyn, og om et af Dem angiveligt den 2. november 2016 over for lejer skriftligt fremsat krav om isættelse af en ny dør, da De ikke kunne acceptere lejers arbejde på døren.

- En mail af 20. november 2016 fra [...] til [...]. Her i anfører De, at De efterfølgende også har fundet ud af, at der ikke er brugt de i lejekontrakten beskrevne produkter og farver, samt at der hersker tvivl om, om elinstallationen i stalden er korrekt og udført lovligt, hvorfor De anmoder om kvitteringer for maling og elektrikerarbejde.

Deres partsrepræsentant, Ejendomsforeningen Fyn, har nedlagt påstand om, at De er berettiget til at tilbageholde 12.350 kr. af lejers depositum for udskiftning af hoveddør.

Til støtte for påstanden har Deres partsrepræsentant anført,

- at der ingen hjemmel i lejelovgivningen er til at drage den konklusion, at De kan “aftale sig ind i” formelle regler om ind- og fraflytningssyn gældende for udlejere, der udlejer mere end et lejemål,

- at der således for Dem af et enkelt lejemål ikke er skærpede krav til udfærdigelse af en fraflytningsrapport og/eller krav om, at disse skal fremsættes skriftligt,

- at en manglende aftale om elektronisk kommunikation mellem parterne ikke ensidigt kan fortolkes til Deres ugunst, idet lejer aldrig har fremsendt en skriftlig opsigelse, men alene opsagt lejemålet pr. mail,

- at parterne ved under hele lejeforholdet at have kommunieret pr. mail og pr. sms stiltidende har accepteret denne kommunikationsform som opfyldende skriftlighedskravet,

- at det af lejekontrakten fremgår, at opsigelse skal ske skriftligt, mendens der ikke er krav om skriftlighed for krav i henhold til lejelovens § 98,

- at Deres krav om udskiftning af hoveddør til det lejede ikke skyldes lejers manglende vedligeholdelse, jf. lejelovens § 98, men skyldes lejers misligholdelse, jf. lejelovens § 25, stk. 2, hvorfor ingen skærpede krav og/eller frister er gældende, jf. Vestre Landsrets dom af 14. august 2015, offentliggjort i GD 2015/67,

- at lejer ved fraflytning har forsøgt udbedring af en i hoveddøren isat kattelem, hvilket arbejde ikke er udført håndværksmæssigt korrekt, da udbedringsforsøget har medført, at der er en kuldebro i hoveddøren,

- at lejer gennem en sms af 11. oktober 2016 har været bekendt med, at udskiftning af hoveddøren ville være nødvendigt, samt

- at der i fraflytningsrapportten af 31. oktober 2016, som lejers repræsentant [...] affotograferede, er taget forbehold for udbedring/udskiftning af hoveddøren.

Deres partsrepræsentant har under sagen blandt andet fremlagt:

- En mail af 31. juli 2016 fra lejer til Dem. Her i opsiger lejer lejemålet til fraflytning den 1. november 2016.

- Fotos af en hoveddør.

- Et tilbud af 17. december 2016 fra Tømrer & Snedkermester [...] til [...] på i alt 12.350 kr. for en pladedør, diverse materialer og arbejdsløn stilet til lejemålets adresse.

- Udskrift af en sms-korrespondance mellem parterne i perioden 12. juli 2016 – 13. oktober 2016. Af denne fremgår blandet andet, at De den 13. oktober 2016 over for lejer tilkendegiver, at De ikke vil acceptere en reparation af den isolerede hoveddør, medens lejer tilkendegiver, at man godt kan reparere døren.

- En fraflytningsrapport af 31. oktober 2016 vedrørende lejemålet. Her af fremgår, at lejemålet er gennemgået af [...] for Dem og [...] for lejer, samt at der tages forbehold om godkendelse af hoveddøren udbedret efter kattelem.

Seneste høringssvar er modtaget den 15. marts 2017.

Retsregler:

Huslejenævnets afgørelse er truffet i medfør af lejelovens § 4, § 8, § 98 og § 106, stk. 1, nr. 4, som vedlægges i kopi.

Klagevejledning:

Huslejenævnets afgørelse kan af hver af sagens parter senest 4 uger efter, at underretningen om nævnets afgørelse er meddelt parterne, indbringes for Boligretten i Esbjerg, Dokken 1, 6700 Esbjerg. Indbringelse sker ved udfærdigelse af stævning, som skal indleveres til retten.

Hverken nævnet eller boligretten kan hjælpe parterne med at få sagen indbragt for boligretten. Hvis man ønsker hjælp til at få udfærdiget en stævning i overensstemmelse med retsplejelovens regler, kan man søge bistand hos en advokat eller en retshjælp.

Huslejenævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag. Dog anmoder huslejenævnet venligst om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten, ligesom nævnet meget gerne vil modtage underretning om sagens udfald, da boligretten ikke automatisk underetter huslejenævnet om rettes afgørelse.

For så vidt angår det udlejer pålagte tillægsgebyr, er det alene udlejer, der kan indbringe spørgsmålet om betaling af tillægsgebyret for boligretten. I en eventuel retssag om dette spørgsmål vil huslejenævnet være modpart.

Vejlending om konsekvenserne af manglende efterlevelse af huslejenævnets afgørelse:

Hvis huslejenævnet bliver gjort opmærksom på, at en udlejer ikke har efterlevet huslejenævnets endelige afgørelse, indberetter huslejenævnet dette til Grundejernes Investeringsfond til brug for sag om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, jf. reglerne i lejelovens § 113 a.

Huslejenævnets afgørelse i sag 01/2017, Knagmøllevej 27, Rødding.

 

 

Nyhedsarkiv

Dato Nyhed
10.12.2018 JULELUKKET
10.12.2018 FREMKOMST AF BETALINGSPÅKRAV
10.12.2018 VARSLING AF SKATTER & AFGIFTER

Vis alle (152)