ISTANDSÆTTELSESKRAV TILSIDESAT

1. november 2016

Huslejenævnet i Middelfart har ved en afgørelse af 4. oktober 2016 tilsidesat udlejers krav om istandsættelse af formelle årsager (dissens).

“Advokat Martin Justesen har ved mail af 20. april 2016 på vegne de tidligere lejere indbragt sag for huslejenævnet.

Sagen vedrører uenighed i forbindelse med fraflytning fra lejemålet Hessgade 15, herunder tilbagebetaling af indbetalt depositum (kr. 24.000) og forudbetalt leje (kr. 8.000).

Nævnet har behandlet sagen i medfør af lejelovens § 106 stk. 1 nr. 4 og truffet følgende

AFGØRELSE:

Lejer har ikke krav på tilbagebetaling af forudbetalt leje jf. lejelovens § 86 stk. 1.

Lejer har krav på tilbagebetaling af det fulde depositum kr. 24.000,- med fradrag af allerede udbetalt kr. 2.688,- jf. boligreguleringslovens § 17 stk. 1.

Lejers tilbagebetalingskrav udgør således kr. kr. 21.312,-

Tilbagebetaling skal ske inden 6 uger fra modtagelse af denne afgørelse.

Manglende tilbagebetaling indenfor fristen betragtes som en forseelse i uoverensstemmelse med reglerne i lejelovens § 113A.

Kravet forrentes i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 17 stk. 3.

Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet nævnets mindretal har stemt for, at udle-jer skal have dækning for alle istandsættelseskrav for så vidt angår maling af lejemålet og behandling af lejemålets gulve i stueetagen.

Der afsiges kendelse i overensstemmelse med flertallet

SAGSFREMSTILLING:

Med virkning fra 15. januar 2015 lejede lejerne  Hessgade 15 af udlejer.

Af lejekontrakten fremgår blandt andet ”at lejemålet ved lejemålets påbegyndelse afleveres nymalet på alle malbare flader og med nyafslebne og sæbebehandlede gulve i stueplan. Ved lejemålets ophør skal lejemålet – for lejers regning – bringes i samme stand som ved indflytningen uden mangler af nogen art og nyistandsat med maling, hvidtning og tapetsering samt med nyafslebne og sæbebehandlede gulve i stueplan …”

Lejemålet blev opsagt pr. 1. oktober 2015 med frigørelse pr. 1. januar 2016.

Der blev afholdt flyttesyn den 26. november 2015.

Flytterapporten består af 3 bilag, som ikke er enslydende.

Af flytterapporten kan udledes, at udlejer har fremsat følgende krav:

Fliser 8 stk.
Maling (i et bilag står der angivet maling i alle rum)
Gulve
Affald
Vaskemaskine tilsluttes
Huller i skabe

Ole Hansen har som udlejer den 9. februar 2016 fremsendt fraflytningsopgørelse med oplysning om at restdepositum, kr. 2.688,00, er indsat på lejers konto.

Hessgade 15 er efterfølgende overdraget til nye ejere.

Det følger af lejelovens § 7 at såvel den oprindelige udlejer som de efterfølgende erhververe af ejendommen hæfter for lejers krav. Hvem af disse, der endeligt skal bære udgiften er såvel nævnet som de tidligere lejere uvedkommende.

BEGRUNDELSE:

1. Ad. Forudbetalt leje

Nævnet vedtaget, at lejer ikke har krav på tilbagebetaling af forudbetalt leje.

Nævnet har lagt vægt på at lejemålet er opsagt pr. 1. oktober 2015 med 3 måneders opsigelse og at den forudbetalte leje er ”afskrevet” i december måned 2015.

2. Ad depositum

Nævnets afgørelse er ikke enstemmig.

Nævnets flertal har fundet, at flytterapporten ikke er tilstrækkeligt specificeret til at den opfylder de krav, der gælder for at udlejers reklamation kan anses for at være gjort gældende.

Nævnets flertal finder, at der efter lejelovens § 98 og retspraksis gælder et krav om at indholdet skal være klart og tydeligt og med en højere grad af specifikation end det fremgår af de 3 bilag, der tilsammen udgør flytterapporten.

Særligt bemærkes, at udlejer har risikoen for at bilagene ikke har samme indhold.

Flertallet finder ikke, at lejekontraktens bestemmelser om at lejemålet var nyistandsat ved indflytning og skal afleveres nyistandsat skal medføre et andet resultat.

Nævnets flertal er opmærksom på, at udlejer ikke er professionel udlejer og alene har forestået udlejning af dette lejemål. I forhold til fraflytning fremgår det direkte af lejeloven at der i visse relationer er lempeligere krav til ”ikke professionelle” udlejere. Det gælder imidlertid ikke i forhold til kravet om at fraflytningskrav skal være tilstrækkeligt specificerede.

Nævnets flertal stemmer således for at udlejer skal tilbagebetale restdepositum.

Nævnets mindretal har lagt til grund, at udlejer alene udlejer denne ene bolig, og dermed ikke er omfattet af de formelle regler i lejelovens § 98, stk. 3 og 4, jf. lejelovens § 98, stk. 3, 1. punktum, modsætningsvis.

Der er således ikke skærpede krav til udfærdigelsen af en fraflytningsrapport, og eller et krav om at disse skal fremsættes skriftligt over for lejer. Kravet om skriftlighed følger af lejelovens § 98, stk. 4, som udlejer ikke er omfattet af, jf. lejelovens § 98, stk. 3, 1. punktum.

Det fremgår evident af lejekontraktens § 11, hvorledes lejeforholdet er overtaget, og hvorledes lejeforholdet skal afleveres. Desuden har lejerne og udlejer sammen gennemgået lejemålet ved fraflytningssynet, hvorved lejerne har haft et klart indtryk af istandsættelsesarbejdernes omfang og karakter. Lejerne har således et klart og entydigt indtryk af arbejdernes omfang og karakter.

På denne baggrund kan der for lejer ikke være tvivl om betydningen og omfanget af, at der i flytterapporten er anført ”maling (i alle rum)” og ”gulve” – og lejerne har da også uden indvendinger underskrevet rapporten.

Ved fremsendelse af den endelige afregning af istandsættelseskravet, anerkender lejer endvidere istandsættelsen i sin mail af 14. marts 2016. Der rejses således alene spørgsmål omkring tilbagebetaling af forudbetalt husleje – hvorom der er truffet selvstændig afgørelse, – og udgift til tilslutning af vaskemaskine på kr. 500,00.

På denne baggrund stemmer mindretallet for at udlejer skal have dækning for alle istandsættelseskrav for så vidt angår maling af lejemålet og behandling af lejemålets gulve i stueetagen.

Der afsiges kendelse i overensstemmelse med flertallet.

KLAGEVEJLEDNING:

Afgørelsen kan af hver af parterne indbringes for Boligretten, Albanigade 28, 5000 Odense C senest 4 uger efter modtagelse af denne afgørelse. Indbringelse for Boligretten sker ved udtagelse af stævning og kan ikke ske ved henvendelse til nævnet.

Huslejenævnets afgørelse i sag 2016-005654-20, Hessgade 15, 5500 Middelfart.

Note: Som et kuriosum kan det nævnes, at lejerne var repræsenteret af formanden for Vestfyns Udlejerforening, Martin Justesen.

 

Nyhedsarkiv

Dato Nyhed
16.10.2018 VARSLING TILSIDESAT
16.10.2018 ISTANDSÆTTELSESKRAV TILSIDESAT
15.10.2018 KONFERENCE 26-11-2018

Vis alle (142)